北京新房 | 大兴黄村-晓月荷峰、星光城实地测评（总价460万高性价比之选）
这个周末我去看了2023年11月开盘的热门楼盘晓月和丰，也看了2023年初开盘的大兴星光城二期，现在就来说说这两个楼盘是否值得入手详细了解购房情况，根据地理位置、配套设施、项目情况等综合分析优缺点。两处楼盘距离较近，大兴星光城小户型占比较大，户型价格相近，因此可以认为是竞品，这个后面会分析，所以前面的地理位置，配套设施等都是两家楼盘共享的。
1. 小月荷风 1. 地理位置及配套
小月荷风位于大兴黄村兴旺街与三和路交汇处，距离地铁四号线清源路站步行约1.7公里。
【运输】：
地铁：四号线清远路站。四号线南北通达性不言而喻，北连海淀北，南至大兴南，直达西城。荟聚、龙湖乐园等大型商业中心沿着4号线步行即可。
【教育】：
大兴区教育资源非常优质，大兴区第一幼儿园、北京小学大兴分校、国教实验学校、北京小学（翡翠创分校）等教育资源非常充足。
【生态】：
项目周边公园众多，距离兴旺公园、清源公园仅有几百米，念坛公园也很近，周边生态环境相对较好。
【商业】：
百联青城购物中心、大悦城、荟聚等多元化、繁华的配套，能高效满足住户的日常需求。
【医疗的】
周边医院有：大兴区人民医院、广安门医院南院、北京大学第一医院（大兴院区）（三级甲等）已投入使用，作为新建住宅物理资源网，医院配套设施良好。
2. 项目状态
大兴黄村住宅改善项目。项目分为3个小院落，共31栋住宅，992套房源，6-11层。项目将先行开放19、26号地块（部分建筑） ，容积率2.0，18号地块明年开售，一梯两户（100㎡以上户型为双梯两户），户型比例较高，80-86% ，含空置面积房源占比约85-90%，平均楼间距近40米，晓月荷风销售指导价5.9万元/㎡，折后总价519-1038万元，折后价格基本在5.2-6万元/㎡。 （首期推出450余套，据说现在还剩150余套）
面积：64837.466㎡
建筑面积：932㎡
容积率：2.0
户型：88、92、121㎡三房，144、176㎡四房
价格：预售房指导价5.9万元/㎡
建筑：27
楼层：6-11
总户数：992
停车位：1∶1.2
物业管理公司：绿城
物业费：5.48元/㎡/月
装修标准: 精装
开放时间：2023年11月初
交割时间：预计2025年11月底
26号院，大部分楼盘已开售
19号院（现售）
18号院（尚未推出）
房屋东南倾斜20°-5°，总体来说，首发26号地块比19号地块好，均价也较高。
公寓类型：
有三居室88、92、121平米，四居室144、176平米。首套三居室88、92、121平米，四居室144、176平米也有。现在有各种大小的公寓类型可供选择。
以下是样板房实景照片，装修标准挺高的。
3. 综合分析
首先说结论：楼盘位于黄村片区，是大兴政务区和企事业单位聚集地北京小学翡翠城分校，可辐射大兴生物医药基地、新媒体产业基地、兴创国际中心等。地铁可轻松辐射至丰台、西城乃至海淀区上班族群，未来应有较好的变现能力和保值性。
小月荷风小区南侧是三合路，双向四车道，现在车不多，路南侧是三合北巷（安置房），项目北侧是大兴星光城（在建）。项目东侧为三合庄北巷，双向两车道，算是小路了。路东侧为国家教育行政学院附属实验学校，九年制学校。西侧是兴旺街（双向四车道）和铁路，会造成一些噪音。选地块时可以注意。26号地块比较远总体来说，街区还是比较完整的，大兴整个城市界面也比较宽敞整洁。
小月禾丰二手房竞争分析：高米店保利茉莉公馆建于2010年至2013年，均价5.83万元；新丽希思黎同样建于2010年至2013年，均价5.4万元；金地阳山建于2011年至2013年，均价5.5万至6.3万元；华润元九里建于2012年至2016年，均价6.05万元；附近的青城明园南区建于2003年至2006年，均价5万元左右；马赛府建成于2012年左右，均价5万元左右。 如此一来北京小学翡翠城分校，小月和丰新房的售价就不算高了，没有其他二手商品房可以比拟。
小月荷风新房竞品分析：项目北侧为大星光城，距离四号线清源路站1.4公里，单价5.5万元，一期2022年中开盘，二期将于2023年初推出，目前还有部分房源可供选择，星光城项目整体面积较小，其他几个比较接近的新盘价格基本都在5万-5.5万元之间。小悦和丰的装修比较好。
4.优缺点分析
先说优点吧：
位于黄村地区，为大兴政务区及企事业单位聚集地，可辐射大兴生物医药基地、新媒体产业基地、兴创国际中心等，区域配套齐全，人口稳定。
【交通】：4号线南北通达，北连海淀北，南至大兴南，直达西城区，荟聚、龙湖天街等大型商业区均在4号线沿线。
【教育】：大兴区教育资源非常优质，大兴区第一幼儿园、北京小学大兴分校、国教实验学校、北京小学（翡翠城分校）等学校资源非常充足。
【生态】：项目周边公园林立，距离兴旺公园、清源公园仅有几百米，念坛公园也很近，周边生态环境相对较好。
【商业】：百联青城购物中心、大悦城、荟聚等多元化繁华配套，高效满足住户日常需求。
【医疗】周边医院有：大兴区人民医院、广安门医院南院、北京大学第一医院（大兴院区）（三级甲等）已投入使用，作为新建住宅，医院配套设施良好。
为基本改善型住房，总价相对较低，户型设计合理，装修好，容积率高，是南城不错的选择。
现在我们来谈谈缺点：
距离地铁站步行1.7公里，稍微远了一点，但是4号线附近没有地块，所以只会越来越远。西边有铁路，需要付费选择地块和建筑物时要注意。
2. 大兴星光城
大兴星光城位于小月和风项目北侧，大兴星光城与小月和风基本共用基础设施，不再赘述。星光城距离地铁4号线清源路站1.4公里，比晓月荷风近300m，均价5.5万元，一期2022年6月开盘，二期2023年初开盘，总户数1500余户，剩余房源较多二期较一期有所提升，现有86、98、113㎡三室两厅两卫和125㎡四室两厅两卫可供选购。
相比小月和风，项目整体小户型比例较高，装修标准比小月和风低（无新风系统），建筑高度7-15层，比小月和风略高和小月和丰差不多，但楼盘都是朝南朝北，没有任何倾斜角度。楼盘和户型选择范围肯定比小月和丰小，毕竟推出的时间更早。目前在售的房子可以86㎡户型，470万元购买，2025年6月交房。
大兴 星光区 地图
大兴星光城鸟瞰图
大兴星光城一期楼盘分布图
大兴星光城二期楼宇分布图
以下是户型图，现在您可以选择86、98、113平米三房两厅两卫，125平米四房两厅两卫。
以下为样板房实景照片。
以下项目为实景，并且已经封顶。
好了，这两个对刚需和低价友好的新房源项目的介绍就到此结束了。下一期，我将介绍同样是新房源的中铁星创逸景。该项目位于南五环外，紧邻南五环，距离19号线南延观音寺站步行10分钟，是准时入住友好的住宅项目。 2024年10月底交付。现在还有一些预售房源可供选择，2024年中旬会有现房出售。下期我会详细介绍问题，因此您可以关注它。